Eigenmietwert wird abgeschafft – das ist jetzt für Sie wichtig

Das Schweizer Stimmvolk hat am 28. September 2025 entschieden, dass der Eigenmietwert abgeschafft werden muss.  Abgestimmt wurde nicht über den Eigenmietwert, sondern über eine neue Sondersteuer für selbstbewohnte Zweitliegenschaften. Weil dafür die Verfassung angepasst werden muss, braucht es ein Ja von Volk und Ständen. Dieses Ja machte das Parlament zur Voraussetzung für die Abschaffung des Eigenmietwerts.

Wann wird der Eigenmietwert abgeschafft?

Man geht von einer Umsetzungsfrist von mindestens zwei Jahren aus. Der Eigenmietwert muss also voraussichtlich frühestens ab 2028 nicht mehr versteuert werden. Im Gegenzug darf man ab dann keine Unterhaltskosten auf selbstgenutzten Liegenschaften mehr abziehen, und zumindest auf Bundesebene auf allen Liegenschaften auch keine Energiesparmassnahmen und Rückbaukosten mehr. Wer keine vermieteten Immobilien besitzt, kann auch keine Schuldzinsen mehr abziehen. Eine Ausnahme diesbezüglich gibt es für Erstkäufer einer selbstbewohnten Immobilie.

Was ändert sich

Mit dem jetzt beschlossenen kompletten Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung ändert sich für die Wohneigentümerinnen und -eigentümer künftig einiges:

• Es gibt keinen Eigenmietwert mehr für selbstgenutzte Erst- und Zweitimmobilien.

• Im Gegenzug darf man Unterhaltskosten auf selbstgenutzten Liegenschaften nicht mehr abziehen – weder auf Bundes- noch auf Kantonsebene. Auf vermieteten Liegenschaften bleiben sie abzugsfähig.

• Beim Bund kann man die Kosten für Denkmalpflege weiterhin geltend machen, die Kosten für Energiesparmassnahmen und Rückbau nicht mehr. Die Kantone können die Abzüge weiterhin zulassen.

• Wer keine vermieteten Immobilien besitzt, kann auch keine Schuldzinsen mehr abziehen. Ausnahme: Erstkäufer einer selbstbewohnten Immobilie können zehn Jahre lang einen beschränkten Schuldzinsabzug machen.

• Ohne Eigenmietwertbesteuerung drohen gerade den Berg- und Tourismuskantonen mit vielen Zweitwohnungen hohe Einnahmeausfälle. Daher haben sie nun die Möglichkeit, eine Objektsteuer auf Zweitwohnungen einzuführen, um die Ausfälle zu kompensieren.

Diese Wohneigentümer profitieren

Wer erstmals eine Immobilie kauft, kann besonders von der Abschaffung profitieren: Einerseits bleibt vorerst ein beschränkter Schuldzinsabzug möglich. Andererseits fallen bei Neubauten in der Regel nur geringe Unterhaltskosten an. Auch viele Pensionierte können mit Steuerersparnissen rechnen: Da viele ihre Hypothek bereits stark amortisiert haben, spüren sie den wegfallenden Schuldzinsabzug weniger stark als den gestrichenen Eigenmietwert.

Für viele Eigentümer von älteren oder renovierungsbedürftigen Immobilien ist die Abschaffung dagegen weniger vorteilhaft. Sie können werterhaltende Investitionen oder die Unterhaltspauschale nicht mehr abziehen. Und auch bei stark belehnten Objekten können die höheren Hypothekarzinsen steuerlich nicht mehr geltend gemacht werden.

Generell lässt sich sagen: Das bisherige System begünstigte diejenigen, die hohe Zins- und Unterhaltsausgaben hatten. Nach der Abschaffung sind sie steuerlich schlechter gestellt.

Finanzdirektion strebt Verzicht auf Erhöhung des Eigenmietwerts im Kanton Zürich an

Während der Übergangszeit bis zur Abschaffung des Eigenmietwerts sollen die heutigen Werte massgebend bleiben. Während der Übergangsfrist soll Wohneigentum bis und mit Baujahr 2025 weiterhin nach den heutigen Eigenmietwerten besteuert werden. Sie werden aus einer Weisung des Regierungsrats aus dem Jahr 2009 abgeleitet.

Aufgrund zweier Gerichtsurteile musste der Kanton Zürich die Weisung 2009 überarbeiten und an die Marktentwicklung anpassen. Vor rund einem Jahr verabschiedete der Regierungsrat die neue Weisung und setzte sie auf Anfang 2026 in Kraft (Weisung 2026). Diese Weisung führt gegenüber heute zu höheren Eigenmietwerten. Für Neubauten ab 2026 soll der Eigenmietwert nach der neuen Weisung 2026 berechnet werden. Zum Ausgleich ist ein angemessener Abzug vorgesehen.

Unabhängig von der Abschaffung des Eigenmietwerts werden Einfamilienhäuser und Stockwerkeigentum auch in Zukunft als Vermögen besteuert. Die Vermögenssteuerwerte fallen steuerlich deutlich weniger ins Gewicht als der Eigenmietwert. Für deren Berechnung gilt die Weisung 2026, die per 1. Januar 2026 in Kraft tritt. Vorbehalten bleibt, dass das Bundesgericht die noch hängige Beschwerde des Hauseigentümerverbands des Kantons Zürich gutheisst und eine inhaltliche Überprüfung der Weisung 2026 durch das Verwaltungsgericht verlangt.

Übersicht

Das Faktenblatt der Zürcher Kantonalbank liefert eine gute Übersicht über dieses Thema. Wir empfehlen Ihnen bei Unklarheiten, einen Beratungstermin mit uns zu vereinbaren, um Ihre Ausgangslage sowie die daraus resultierenden steuerlichen Folgen zu analysieren und Sie bestmöglich für die nächsten Jahre begleiten zu können.

fs_systemwechsel_wohneigentumsbesteuerung.pdf

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Quellen: Kanton Zürich / VZ VermögensZentrum / ZKB

Bei Fragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.