Für Liegenschaftsbesitzer lohnt es sich, die Liegenschaftskosten genauer anzusehen und allfällige Investitionen im Voraus zu planen. Denn die entscheidende Frage lautet: Sind die Kosten werterhaltend (so genannte Instandhaltungskosten) und somit steuerlich absetzbar oder wertvermehrend – also erhöhen den Wert der Liegenschaft - und somit für die Einkommensteuererklärung nicht relevant.
Nachfolgend einige Beispiele zur besseren Unterscheidung:
Werterhaltende Investitionen: Zu den werterhaltenden Aufwendungen gehören Unterhaltskosten der Instandstellung sowie der Instandhaltung, ohne diese würde die Liegenschaft an Nutzen und Wert verlieren. Beispiele: Streich- und Malerarbeiten, Dach- und Fassadensanierungen, Unterhalt des Gartens. Auch Auslagen für Ersatzbeschaffungen können von den steuerbaren Einkünften in Abzug gebracht werden – wie zum Beispiel der Austausch einer defekten Geschirrspülmaschine. Weiter können die Ausgaben für die Gebäudeversicherung und bei Stockwerkeigentümern gewisse Kosten aus der Verwaltungs- und Betriebskostenabrechnung abgezogen werden, unter anderem die Einlage in den Erneuerungsfonds. Sowohl beim Einfamilienhaus wie auch bei der Eigentumswohnung können Kosten, die im Zusammenhang mit dem Verbrauch stehen (zum Beispiel Heizung, Strom und Wasser) nicht als Unterhalt geltend gemacht werden. Diese Kosten stellen Lebenshaltungskosten dar und müssen auch von Mietern bezahlt werden.
Wertvermehrende Investitionen: Neuanlage eines Gartens, Ausbau des Dachstocks, Anbau eines Wintergartens oder eines Carports, etc. Grundrissveränderungen, der erstmalige Einbau eines Cheminées oder ein Anbau stellen wertvermehrende Investitionen dar und können nicht abgezogen werden. Die Totalsanierung eines Badezimmers mit verbessertem Komfort oder der Einbau einer qualitativ höherwertigen Küche sind in einem beschränkten Umfang abzugsfähig.
Was bei selbstbewohnten Liegenschaften ebenfalls nicht zu den werterhaltenden Kosten gezählt werden darf, sind die sogenannten Lebensunterhaltskosten. Darunter fallen Kosten wie Heizöl, Strom, Wasser etc. Zudem sind auch Kosten aufgrund von persönlichem Schönheitsempfinden nicht abziehbar. Wer also zum Beispiel im Bad die 2-jährigen Platten ersetzt, nur weil ihm diese nicht mehr gefallen, wird diese Kosten bei den Steuerbehörden nicht geltend machen können.
In den meisten Fällen (vor allem bei grösseren Investitionen) ist es nicht ratsam, alle Arbeiten auf einmal vorzunehmen, sondern sie auf mehrere Steuerperioden zu verteilen. So kann die Progression der Einkommenssteuer gebrochen werden, was zu markanten Steuerersparnissen führt. Auch ist es ratsam, kleinere Investitionen zusammen zu legen und im selben Jahr zu machen – um so über die Höhe des Pauschalabzuges zu kommen – anstatt diese auf mehrere Jahre zu verteilen.
Dokumentieren Sie alle Ihre Aufwendungen. Investitionen, welche als wertvermehrend taxiert werden, können bei einem späteren Verkauf der Liegenschaft bei der Grundstückgewinnsteuer geltend gemacht werden Dies führt zu einer tieferen Steuerbelastung. Rechnungen für wertvermehrende Investitionen, die Sie nicht als Unterhaltskosten abziehen können, sollten Sie unbedingt aufbewahren. Sie können sie später beim Verkauf der Liegenschaft geltend machen und so Grundstückgewinnsteuern sparen.
Beachten Sie, dass je nach Kanton die Regelungen bezüglich werterhaltenden oder wertvermehrenden Kosten unterschiedlich sind. Es lohnt sich, vorab die Wegleitung zu studieren oder direkt beim Steueramt nachzufragen.
Ihr Impuls Treuhand Team
